摘要：来源：【中华人民共和国农业农村部】作为新一轮农村宅基地制度改革试点地区，江西省鹰潭市余江区聚焦宅基地“三权分置”实现形式，探索签订宅基地使用合同，走出一条明晰宅基地权属、规范宅基地管理的新路径。一、聚焦集体所有，明确“签什么”余江区树牢宅基...
来源：【中华人民共和国农业农村部】
作为新一轮农村宅基地制度改革试点地区，江西省鹰潭市余江区聚焦宅基地“三权分置”实现形式，探索签订宅基地使用合同，走出一条明晰宅基地权属、规范宅基地管理的新路径。
一、聚焦集体所有，明确“签什么”
余江区树牢宅基地集体所有的基本原则，引导农村集体经济组织与成员在平等自愿、协商一致的基础上，签订《农村宅基地使用合同》。合同内容严格按照“一户一宅、面积法定、集体分配、规范使用”的要求制定。合同中载明了宅基地面积、四至等内容，并规定了“甲方依法行使宅基地的所有权，拥有对宅基地的处置权、分配权、宅基地利用监督权”等12项权利和义务，“乙方拥有宅基地使用权，有权依法利用该土地建造房屋”等10项权利和义务。签订宅基地使用合同，既明确了宅基地集体所有权的属性，又保障了宅基地农户资格权、规范了农民建房行为。
二、完善行使机制，明确“谁来签”
余江区结合农村集体产权制度改革，进一步完善村民事务理事会制度，出台《鹰潭市余江区农村集体经济组织选举办法》，打造村民事务理事会2.0版——村组级集体经济合作社。第一批43个自然村均成立集体经济合作社，并通过赋权登记，给予集体经济合作社法律地位。集体经济合作社的理事长、理事、监事经村民选举产生，相关规章制度由村民大会或村民代表大会表决通过，实现了集体经济合作社规范化运营管理。在此基础上，明确包括宅基地在内的土地和山、水、林、田、湖等各类集体资源资产全部确权登记到集体经济合作社。通过签订宅基地使用合同，使得集体经济组织能够更好地行使宅基地在集体内部分配、流转、收益、收回等权利，有效解决了宅基地集体所有权虚置的问题。
三、坚持审慎推进，确保“签得好”
余江区牢固树立底线思维、坚持稳慎推进原则，选择基层组织凝聚力强、群众基础好的村庄先行先试，做到边探索边试验边总结，确保审慎稳妥、风险可控。在制定合同过程中，深入村组摸底调查、广泛征求意见，在充分尊重群众首创精神、吸收民智民意的基础上，由区宅改办形成示范合同，试点村集体经济合作社在遵守示范合同基本规定的前提下，根据本地实际情况，经村民代表大会讨论，形成符合本村实际和村民意愿的实际合同，并投票通过。通过后再报区宅改办备案审核，由区宅改办聘请法律专业人士进行审核，确保合同依法依规、实用有效。截至目前，余江区已签订《农村宅基地使用合同》4643份。
附件：农村宅基地使用合同模版
（江西省鹰潭市余江区宅改办 供稿）
附件：
农村宅基地使用合同模版（新增）
甲方： 乙方：
身份证号码：
为进一步明晰农村宅基地所有权属、使用权属，健全集体经济组织和农户之间的权利和义务约定机制，加强农村宅基地管理，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，经 村集体经济组织成员民主协商同意，甲、乙双方自愿签订本合同。合同内容如下：
一、乙方符合建房条件，并经 乡（镇）人民政府批准后，甲方将本村 平方米的农村宅基地使用权分配给乙方使用，甲方拥有该宗宅基地的所有权，乙方拥有该宗该宅基地的使用权，长期使用，并享有用益物权。
二、该宗宅基地坐落于 ，四至界限：东至 ；南至 ；西至 ；北至 ；
三、甲方的权利和义务
1.行使该宗宅基地的所有权，行使对宅基地的处置权、分配权、宅基地利用监督权；
2.建立宅基地增值收益分配机制，加强对增值收益分配使用监管，合理确定宅基地收益分配标准，按照村民会议和村民代表会议决议提取一定比例的公益金；
3.当乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要使用该宗宅基地时，经原批准用地的人民政府批准，在乙方同意的条件下，甲方有权收回宅基地使用权，并按照国家规定对乙方给予补偿；
4.当乙方有下列情形之一时，经原批准用地的人民政府批准，甲方有权收回宅基地使用权：
（1）不按照批准的用途使用宅基地的；
（2）自批准建房之日起两年内未建成一层的；
（3）废弃或者房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；
（4）非法转让宅基地或建筑物、构筑物的；
（5）采取欺骗手段骗取批准建设住宅或附属设施的。
5.对宅基地流转的条件进行严格把关，并收取一定比例的流转收益；
6.负责把好宅基地申请资格关、规划关、面积关、原（多占）宅基地退出关、公示关；
7.农村宅基地合理布局，配合编制、执行村庄规划，正确引导农村村民住宅建设合理、节约集约使用土地，切实保护耕地；
8.实时监督村民建房，及时发现和制止违法违章建房，并向当地乡（镇）人民政府或相关部门报告；
9.宅基地因自然灾害等不可抗力原因灭失的，依法为乙方重新分配宅基地；
10.法律法规规定的其它权利和义务。
四、乙方的权利和义务
1.拥有该宗宅基地的使用权利，有权利用该宗宅基地建造住宅及其附属设施；
2.在该宗宅基地上建设住宅必须符合村庄规划、风貌管控、建设安全等要求，并确保所建建（构）筑物质量；
3.宅基地使用权转让须征得甲方书面同意；
4.宅基地使用权转让或者消灭时，应当及时办理变更登记或者注销登记。
5.当遇到政府或村集体征收需要时，按照国家规定获得补偿，经与甲方协商一致，应积极配合退回宅基地使用权；
6.未经有关部门批准或甲方同意，不得将该宗宅基地作其他用途，不得私自买卖；
7.出卖、出租、赠与住宅后，不得再向甲方申请宅基地；
8.有自愿有偿完全退出或部分退出宅基地使用权的权利；
9.法律法规规定的其它权利和义务。
五、违约责任
1.本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同规定的义务，造成对方损失的，违约方承担赔偿责任。
2.如遇国家征收或不可抗力的因素，合同自动解除，双方不承担违约责任。
六、未尽事宜由集体经济组织成员大会议事协商解决
本合同一式三份，甲乙双方各执一份，乡（镇）农村村民建房管理办公室备存一份。
甲方（签字、盖章）： 乙方（签字）：
年 月 日
农村宅基地使用合同（已建房）
甲方： 乙方：
身份证号码：
为进一步明晰农村宅基地所有权属、使用权属，健全集体经济组织和农户之间的权利和义务约定机制，加强农村宅基地管理，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，经 村集体经济组织成员民主协商同意，甲、乙双方自愿补充签订本合同。合同内容如下：
一、乙方符合建房条件，并经 乡（镇）人民政府批准后，甲方将本村 平方米的农村宅基地使用权分配给乙方使用，甲方拥有该宗宅基地的所有权，乙方拥有该宗该宅基地的使用权，长期使用，并享有用益物权。
二、该宗宅基地坐落于 ，四至界限：东至 ；南至 ；西至 ；北至 ；
三、甲方的权利和义务
1.行使该宗宅基地的所有权，行使对宅基地的处置权、分配权、宅基地利用监督权；
2.建立宅基地增值收益分配机制，加强对增值收益分配使用监管，合理确定收益分配标准，按照村民会议和村民代表会议决议提取一定比例的公益金后，结余部分分配给乙方；
3.当乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要使用该宗宅基地时，经原批准用地的人民政府批准，甲方有权收回宅基地使用权，并按照国家规定对乙方给予补偿；
4.乙方有下列情形之一的，经原批准用地的人民政府批准，甲方有权收回宅基地使用权：
（1）不按照批准的用途使用宅基地的；
（2）废弃或者房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；
（3）非法转让宅基地或建筑物、构筑物的；
（4）采取欺骗手段骗取批准建设住宅或附属设施的。
5.对宅基地流转的条件进行严格把关，并收取一定比例的流转收益；
6.农村宅基地合理布局，配合编制、执行村庄规划，正确引导农村村民住宅建设合理、节约集约使用土地，切实保护耕地；
7.宅基地因自然灾害等不可抗力原因灭失的，依法为乙方重新分配宅基地；
8.法律法规规定的其它权利和义务。
四、乙方的权利和义务
1.拥有该宗宅基地的使用权利，有权利用该宗宅基地建造住宅及其附属设施；
2.宅基地使用权转让须征得甲方书面同意；
3.宅基地使用权转让或者消灭时，应当及时办理变更登记或者注销登记。
4.当遇到政府或村集体征收需要时，按照国家规定获得补偿，经与甲方协商一致，应积极配合退回宅基地使用权；
5.未经有关部门批准或甲方同意，不得将该宗宅基地作其他用途，不得私自买卖；
6.出卖、出租、赠与住宅后，不得再向甲方申请宅基地；
7.有自愿有偿完全退出或部分退出宅基地使用权的权利；
8.法律法规规定的其它权利和义务。
五、违约责任
1.本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同规定的义务，造成对方损失的，违约方承担赔偿责任。
2.如遇国家征收或不可抗力的因素，合同自动解除，双方不承担违约责任。
六、未尽事宜由集体经济组织成员大会议事协商解决。
本合同一式三份，甲乙双方各执一份，乡（镇）农村村民建房管理办公室备存一份。
甲方（签字、盖章）： 乙方（签字）：
年 月 日
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